一家公司以名下的土地作为抵押，借贷融资进行扩张。其后地价下跌，抵押品的价值不足以偿付债项。贷款人─通常是银行─要求套回部分贷款，该公司的扩张计划因而受到影响，最终损害经济增长。
  香港科技大学的研究人员在研究投资与抵押品的连系时，剖析了这个典型的恶性循环。研究人员参考了1990年代日本经济泡沫爆破时的数据，发现抵押品的价值每下跌10%，一般公司的投资率就会减少0.6%。

甘博士：公司管治的警号

首席研究员甘洁博士说：「投资与抵押品之间的关系，一直止于理论和推测，从没有人运用现实的数据来查考这是否真确，又或者其影响的程度。」
  这方面的研究不足，是因为验证理论有一定困难。最棘手的难题在于当公司作出投资时，他们需购置机器和兴建厂房，从而令抵押品的数量有所增加。因此即使投资和抵押品有显著的连系，但难以确立两者之间的因果关系。
  有关研究也遇上其他难题，比方在美国，厂房和机器有时会用作抵押品，但因硬件的二手市场并不活跃，抵押品的价值不易确定。
  甘博士的研究，考察了1990至 1993年「泡沫经济」期间日本约八百家公司的状况，通常用作抵押的土地，在这期间的价值下跌了差不多50%，甘博士说：「这是一个极大的冲击，而且是外围因素，并非公司所能控制。在泡沫破灭之前的高峰期，日本的地价是美国地产市场总值的四倍，而美国的面积比日本大二十五倍。」
  「我们发现，日本公司所受的打击，与它们在地价暴跌前所持的土地价值成正比，其负债能力同样下跌约50%。」
  「在学术上，我要解开投资与抵押品之间是否的确存在连系的疑团，以及这种关系有多重要，及其影响程度如何。事实上，我们证明在日本，抵押品与投资的关系对经济有重大影响，投资率曾因而下跌3%。」
  她指出，无论在繁荣或衰退时期，抵押品都会对经济产生影响。在经济繁荣期的主要问题是，资产估价过高，导致公司的投资超越安全水平。她说：「公司往往倾向于令外界相信，它们拥有有利的投资机会，但实际却非如此。」
  甘博士的研究提出了不少值得思考的事项，包括公司即使知道所拥有的资产估值过高而仍作出过度投资（或因公司管治不佳）、物业价格有可能下跌带来的风险，及银行考虑要求抵押品的基本问题。

首席研究员
甘洁博士 : jgan@ust.hk